国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局、外汇管理部，深圳、大连、青岛、厦门、宁波市分局；各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委）；各中资外汇指定银行总行：
为落实建设部等六部委发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房［2006］171号），促进房地产市场健康发展，现就规范房地产市场外资准入和管理所涉及的外汇管理事宜通知如下：
一、境外机构在境内设立的分支、代表机构（以下简称“境内分支、代表机构”）在注册登记地购买符合实际需要的自用商品房应按以下规定办理：
（一）从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后直接划入房地产开发企业的人民币账户：
1、商品房销售合同或预售合同；
2、境内分支、代表机构获准设立的批准文件和有效登记证明；
3、房地产主管部门出具的该境内分支、代表机构在注册登记地购房的商品房预售合同登记备案等相关证明；
4、所购商品房符合实需自用原则的书面承诺。
房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境内分支、代表机构境外汇入的购房款。
（二）从境内外汇账户支付购房款的，应持本条第（一）款规定的各项文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。境内代表机构经常项目账户资金不得结汇购买境内商品房。
二、在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可购买符合实际需要的自住商品房，并按以下规定办理：
（一）从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户：
1、商品房销售合同或预售合同；
2、有效护照等身份证明；
3、一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明；
4、房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。
房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境外个人境外汇入的购房款。
（二）从境内外汇账户支付购房款的，应持本条第（一）款规定的各项文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。
三、港澳台居民和华侨因生活需要，可在境内购买一定面积的自住商品房，并按以下规定办理：
（一）从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户：
1、商品房销售合同或预售合同；
2、《港澳居民往来内地通行证》等有效身份证明；
3、房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。
房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留港澳台居民和华侨境外汇入的购房款。
（二）从境内外汇账户支付购房款的，应持本条第（一）款规定的各项文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。
四、境内分支、代表机构和境外个人因故不能完成商品房交易的，需将退回的人民币购房款购汇汇出的，应持以下文件向原结汇外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，可将人民币购房款及利息购汇划回境外机构或个人外汇账户：
1、申请书（包括没有完成商品房交易的原因说明）；
2、原结汇凭证；
3、房地产开发企业与境内分支、代表机构或境外个人解除商品房买卖合同的证明文件；
4、房地产主管部门出具的境内分支、代表机构或境外个人取消购买商品房的相关证明。
五、境内分支、代表机构和境外个人转让所购境内商品房取得的人民币资金，经商品房所在地国家外汇管理局分支局、外汇管理部（以下简称“外汇局”）审核确认以下文件后，方可购汇汇出：
（一）购汇申请书；
（二）商品房转让合同；
（三）房屋权属转让的完税证明文件。
六、外商投资房地产企业注册资本未全部缴付的，或未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额的35%的，不得向境外借用外债，外汇局不予办理外债登记和外债结汇核准。
七、境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。
外商投资房地产企业的中外投资各方，在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报条款的，外汇局不予办理外商投资企业外汇登记或登记变更。
八、境外机构和个人在境内银行开立的外国投资者专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发和经营。
九、外汇指定银行应当按照本通知的规定，严格审核和办理境内分支、代表机构和境外个人买卖境内商品房的外汇收支和汇兑业务。
外汇指定银行应按月汇总境内分支、代表机构和境外个人购买境内商品房的外汇收支和汇兑情况，并于每月10日前，将上月情况按照附表一格式报送所在地外汇局。
十、外汇局应加强对境内分支、代表机构和境外个人买卖商品房外汇收支以及汇兑的统计监测和监督管理，并加强与当地房地产主管部门的联系和沟通。每月15日前，将辖区内上月有关统计数据按照附表二的格式汇总后，上报国家外汇管理局。如发现异常、违规情况，应及时进行调查并报告。
房地产主管部门应严格商品房预售合同登记备案制度。同时，要加强部门间的协作配合，建立健全房地产外资交易信息共享、情况通报机制。
十一、外汇指定银行、境内分支、代表机构和境外个人违反本通知规定的，外汇局应根据《中华人民共和国外汇管理条例》及相关规定进行处罚。
房地产主管部门要认真贯彻执行有关法律、法规和政策，建立健全对房地产交易环节违法违纪行为的监督和惩戒机制，严肃查处房地产交易环节的违法违纪行为。
十二、本通知自发布之日起实施。其他以前规定与本通知相抵触的，以本通知为准。本《通知》生效前，境内分支、代表机构和境外个人已签订商品房买卖合同的，转让商品房涉及的汇兑事宜仍按原规定办理。
各分局、外汇管理部收到本通知后，应及时转发所辖中心支局和外资银行；各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委）收到本通知后，应及时转发所辖房地产主管部门;各外汇指定银行收到本通知后，应尽快转发所属分支机构。
附表：一、境外机构和个人购买境内商品房外汇收支统计表（银行）
二、境外机构和个人购买境内商品房外汇收支统计表（分局）
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
境外机构境内分支及境外个人购房外汇手续如何办理？
根据通知规定，境外机构在境内设立的分支或代表机构，以及工作学习超过一年的境外个人，购买符合实际需要的自住商品房时，可以办理外汇购房手续。具体分为两种情形：一是从境外汇入购房款的，需持商品房销售或预售合同、有效身份或设立证明、劳动雇佣合同或学籍证明（针对个人）、房地产主管部门出具的购房合同登记备案证明，以及实需自用承诺书等材料，向外汇指定银行申请，银行经真实性审核后将购房外汇资金结汇并直接划入房地产开发企业的人民币账户。二是从境内外汇账户支付的，同样需提交上述材料，银行审核后办理结汇划转。需要注意的是，房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留这些境外主体境外汇入的购房款，境内代表机构经常项目账户资金也不得结汇购买商品房。实践中，银行承担严格审核责任，若材料不齐或真实性存疑，银行有权拒绝办理。港澳台居民和华侨因生活需要购买自住商品房的，流程类似，但身份证明使用通行证或回乡证等材料，并需提供购房登记备案证明。
境外主体购房后退款或转让房产的资金如何汇出？
针对境外机构分支、代表机构和境外个人购房后因故无法完成交易的情况，如需将退回的人民币购房款购汇汇出，应当向原办理结汇的外汇指定银行申请，并提交申请书（载明未完成交易的原因说明）、原结汇凭证、房地产开发企业解除商品房买卖合同的证明文件，以及房地产主管部门出具的取消购买商品房的相关证明。银行经真实性审核后，可将人民币购房款及利息购汇划回原境外机构或个人的外汇账户。对于转让所购境内商品房取得的人民币资金，则需要向商品房所在地的外汇局申请审核，提交购汇申请书、商品房转让合同、房屋权属转让的完税证明文件，经外汇局确认后方可购汇汇出。这一安排既保障了境外主体合法退出房产交易的资金通道，又通过真实性审核防范洗钱或违规资本流动。实务中，申请人应特别注意保存好原结汇凭证和完整的合同解除、取消备案证明，否则可能因无法证明资金来源和合法性而无法汇出。此外，通知明确在本通知生效前已签订商品房买卖合同的主体，转让商品房涉及的汇兑事宜仍按原规定办理，体现了法不溯及既往及对存量交易的保护原则。
外商投资房地产企业外汇融资与并购有哪些限制？
通知对外商投资房地产企业借用外债、股权并购及外汇登记设置了严格限制条件。首先，在借用外债方面，如果企业注册资本未全部缴付，或者尚未取得国有土地使用证，或者开发项目资本金未达到项目投资总额的35%，则不得向境外借用外债，外汇局不予办理外债登记和外债结汇核准。这一规则旨在确保房地产企业具备真实的资本实力和项目基础，防止高杠杆境外融资带来的系统性风险。其次，境外机构和个人通过股权转让或其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权时，如果未能以自有资金一次性支付全部转让款，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记，这意味着分期付款的并购安排在外汇管理层面无法获得合规登记，交易资金无法合法汇入。再次，外商投资房地产企业的中外投资各方如果在合同、章程、股权转让协议等文件中订立保证任何一方固定回报或变相固定回报条款的，外汇局不予办理外商投资企业外汇登记或登记变更，以杜绝明股实债和违规保底收益安排。此外，境外机构和个人在境内银行开立的外国投资者专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发和经营。这些限制旨在落实外资准入管理，引导外资投向符合产业政策的领域，防范热钱流入房地产行业造成泡沫。企业应提前评估自身资本状况和交易结构，避免因不符合条件导致外汇手续受阻。
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