各省、自治区、直辖市及新疆建设兵团商务主管部门：
经国务院同意，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局等6部门于2006年7月11日发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称《意见》)。现就贯彻落实《意见》工作中涉及外商投资企业审批和管理的有关具体问题通知如下：
一、《意见》所称外商投资房地产企业是指从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆(饭店)、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营，或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发项目的外商投资企业。
二、境外机构和个人(以下简称境外投资者)在境内投资购买非自用房地产的，应根据外商投资的法律、法规及相关规定，申请设立外商投资企业。经审批部门批准并办理有关注册登记后，在核准的经营范围内从事相关建设经营活动。
三、外商投资设立房地产企业，投资总额在1000万美元(含1000万美元)以上的，其注册资本应不低于投资总额的50％；投资总额在300万美元至1000万美元的，其注册资本应不低于投资总额的50％；投资总额在300万美元以下(含300万美元)的，其注册资本应不低于投资总额的70％。
四、设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。其中，在《外商投资企业批准证书》备注栏内标明“有效期至****年**月**日”。
五、外商投资房地产企业应在有效期内向土地管理部门缴纳土地出让金，申领《国有土地使用证》，凭《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》后，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》。
六、《意见》所称“外商投资房地产企业的项目转让”是指外商投资房地产企业依法将其开发的土地、或建设的房地产项目等向境内、外投资者进行转让。外商投资房地产企业的项目转让应按国家有关规定报批。境内、外机构、个人依法购买自用、自住的已建成商品房，不属“外商投资房地产企业的项目转让”范围内。
七、境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，须妥善安置职工，处理银行债务，并自外商投资企业营业执照颁发之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让金。
八、境外投资者收购外商投资房地产企业中方股权的，须妥善安置职工，处理银行债务，并在股权转让协议生效之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让对价。
各级商务部门要严格按上述规定审批外商投资房地产企业，执行过程中有何问题，请及时与商务部(外资司)联系。
中华人民共和国商务部办公厅
二00六年八月十四日
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
外商投资房地产企业的注册资本有何强制要求？
根据该通知规定，外商投资设立房地产企业的注册资本要求按投资总额分档执行：投资总额在1000万美元及以上的，注册资本不得低于投资总额的50%；投资总额在300万美元至1000万美元之间的，注册资本同样不得低于投资总额的50%；投资总额在300万美元及以下的，注册资本则不得低于投资总额的70%。该比例要求高于一般外商投资企业适用的最低注册资本规范，体现了监管部门对房地产行业外资准入的审慎态度。实务中，企业应当先测算投资总额，再结合项目资金需求设计资本结构，避免因注册资本不足导致审批受阻。同时需要留意，该通知出台后，国家对外资房地产准入政策已多次调整，现行有效规定可能对注册资本比例、项目资本金等提出更高或更细化的要求。因此，企业设立前应查询最新外商投资准入负面清单及相关房地产调控政策，并咨询当地商务主管部门确认适用标准。若以并购方式进入房地产领域，还需同步满足股权转让付款、职工安置和债务处理等条件。违反上述资本要求可能面临不予批准、无法换发正式证书以及经营受限等后果，建议企业在法律顾问协助下提前做好资金安排与合规审查。
境外投资者并购境内房地产企业有哪些核心合规义务？
境外投资者通过股权转让或其他方式并购境内房地产企业，核心合规义务包括三个方面：一是必须妥善安置职工，确保职工合法权益不因并购受损，通常需要制定职工安置方案并征求工会或职工意见，必要时还需报劳动行政部门备案；二是必须处理银行债务，即对目标企业的存量债务进行清查、协商或清偿，防止借并购逃废金融债务，实务中银行通常要求出具同意转让或债务承接的书面文件；三是付款时限要求，境外投资者必须在自外商投资企业营业执照颁发之日起三个月内，以自有资金一次性支付全部转让金，不得使用贷款、受托资金或其他来源不明的资金。对于收购外商投资企业中方股权的情形，则须在股权转让协议生效之日起三个月内，以自有资金一次性支付全部转让对价。这一规定意在防止境外资本通过长期付款或杠杆收购方式构成变相融资，同时保障交易的真实性和安全性。实务中，并购方需在股权转让协议中明确付款时间节点，并保留银行转账凭证、资金来源证明等文件以备核查。若未按期足额支付，可能导致股权转让无效或被撤销，商务部门也将不予办理变更登记。此外，并购行为还需符合外商投资准入特别管理措施以及反垄断申报、国家安全审查等要求。
如何理解外商投资房地产企业的项目转让范围？
依据该通知，所谓“外商投资房地产企业的项目转让”，是指外商投资房地产企业依法将其开发的土地或者建设的房地产项目等向境内、外投资者进行转让的行为。其范围限定于企业层面的土地开发权和在建项目等资产权益的转移，并不包括境外机构和个人依法购买自用、自住的已建成商品房。换言之，普通购房者购买现房或二手房的行为不属于项目转让，不需要按照外商投资企业审批制度履行报批程序。项目转让必须按照国家有关规定报批，这意味着转让合同须经商务主管部门审核，未经批准擅自转让的，可能被认定无效。实务中，需要重点判断转让标的究竟是房地产项目整体权益还是单纯房屋产权，同时关注是否存在以股权转让方式变相转让项目的情形。若属于项目转让，转让方和受让方应共同准备可行性研究报告、资产评估报告、原项目批准文件、债权债务处理协议等材料，向商务主管部门提出申请。监管机关将审查转让是否符合产业政策、是否侵害债权人利益以及是否依法履行了土地出让合同义务。对于受让方而言，还要特别核查项目用地的使用权性质、出让金缴纳情况、规划条件是否变更等，避免因转让合规瑕疵导致后续开发受阻。
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