各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：
为规范和加强个人所得税管理，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的规定，现对个人取得转租房屋收入有关个人所得税问题通知如下：
一、个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。
二、取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。
三、《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》（国税函〔2002〕146号）有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：
（一）财产租赁过程中缴纳的税费；
（二）向出租方支付的租金；
（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；
（四）税法规定的费用扣除标准。
国家税务总局
二○○九年十一月十八日
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
个人转租房屋的租金收入如何纳税？
个人将承租房屋转租取得的租金收入，根据现行个人所得税法规定，属于财产租赁所得，应当依法缴纳个人所得税。具体而言，纳税人需将转租收入作为应税所得，按照财产租赁所得项目计算税款。在计算应纳税所得额时，允许扣除相关合理费用，包括向原出租方支付的租金（需凭房屋租赁合同和合法支付凭据）、在租赁过程中缴纳的税费（如印花税、房产税等）、由纳税人实际负担的租赁财产修缮费用（需有合法凭证），以及法定费用扣除标准（通常为每次收入不超过4000元的减除800元，超过4000元的减除20%）。实务操作中，转租人应妥善保管租赁合同、租金支付凭证、修缮费用发票等原始凭证，以备税务机关核查。需要注意的是，若转租收入未能提供合法扣除凭证，税务机关可能依法核定征收。此外，转租行为可能涉及增值税、城市维护建设税等附加税费，但这些税费在个人所得税前可按规定扣除。整体而言，转租房屋的税务处理与一般财产租赁所得类似，但特定扣除项目的顺序和范围需遵循本通知规定，确保合规申报。
转租收入中可以扣除哪些费用？
根据本通知，个人转租房屋取得的租金收入在计算个人所得税时，可以扣除的费用包括以下几项：第一，在财产租赁过程中缴纳的税费，例如转租行为涉及的增值税、城市维护建设税、教育费附加、印花税等，这些税费凭缴纳凭证在税前扣除。第二，向原房屋出租方支付的租金，这是转租收入最主要的成本扣除项目，纳税人必须提供与出租方签订的房屋租赁合同以及合法支付凭据（如银行转账记录、收据等），否则不得扣除。第三，由纳税人（转租人）实际负担的租赁财产修缮费用，例如维修房屋、更换设施等支出，需提供修缮发票或收据，并且每次修缮费用扣除额以800元为限，超过部分可以结转下次扣除。第四，税法规定的费用扣除标准，即每次转租收入不超过4000元的，减除800元；超过4000元的，减除该次收入的20%。需要注意的是，上述扣除项目有严格的先后顺序：必须先扣除税费，再扣除支付的租金，然后扣除修缮费用，最后适用法定费用扣除标准。此外，如果转租人将房屋部分转租或分租，则需按比例分摊相关费用。实务中，转租人应建立完整的收支台账，保留所有凭证，避免因凭证缺失导致扣除不被认可。同时，若转租人与原出租方之间存在关联关系或租金明显不合理，税务机关有权进行纳税调整。
转租房屋的扣除次序是怎样的？
本通知明确了财产租赁所得个人所得税前扣除税费的调整后次序，依次为：第一步，扣除在财产租赁过程中缴纳的税费。这些税费包括转租过程中实际缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税等，需凭完税凭证或缴纳凭证扣除。第二步，扣除向原房屋出租方支付的租金。转租人需提供房屋租赁合同及合法支付凭据，证明其向出租方实际支付了租金，该租金可在转租收入中全额扣除（但不得重复扣除）。若转租人未能提供有效凭证，则该项扣除不予认可。第三步，扣除由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。修缮费用必须是转租人实际负担且用于租赁房屋的维修、改善等支出，每次扣除以800元为限，超出部分可在以后纳税期内结转扣除，但需相关修缮凭证。第四步，适用税法规定的费用扣除标准。即：每次转租收入不超过4000元的，减除800元；超过4000元的，减除20%的费用。这一扣除次序与之前的规定有所不同，本通知明确将支付的租金移至税费之后、修缮费之前，有助于保障转租人合理扣除成本。实务操作中，转租人应严格按此顺序逐项计算，不得颠倒。例如，若先扣除租金再扣除税费，可能导致多缴税款。同时，所有扣除项目均需以合法、真实、完整的凭证为基础，否则税务机关可能不予认可并依法核定应纳税额。此外，需注意修缮费用扣除的限额和结转规则，确保申报准确。
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