A private real estate enterprise obtained the land use right of a plot located in the central area of Xuhui District of Shanghai, which was expected to be used for construction of an AAAAA-Class office building. However, because of its excessive expansion and its problematic channel of finance, part of equity of the project company had to be sold. Mr. Chambers Yang and his team participated in rounds of arduous negotiation, and the agreement was concluded between the company and a natural person at last, the transaction accomplished.
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
房地产并购交易中，如何通过合同条款防控风险？
房地产并购合同中，风险防控需通过多项关键条款实现。首先，交割条件条款应明确满足所有前置程序后方可支付对价，如获得政府审批（如股权变更备案、土地用途变更）、债权人同意、第三方优先购买权放弃等。其次，陈述与保证条款是核心，要求转让方保证公司合法存续、资产权属清晰、无未披露债务、无重大诉讼、税务合规等，并设定保证期限（通常为交割后12至24个月）。若转让方违反陈述保证，受让方有权要求赔偿，赔偿条款应约定赔偿范围（直接损失、间接损失是否包含）、赔偿上限（通常为交易对价的一定比例，如30%至50%）、免赔额（如低于交易对价1%的损失不赔）及索赔程序。过渡期管理条款需限制转让方在签约后至交割前处置资产、新增债务、变更股权结构、分红等行为，并约定有权监督目标公司日常经营。对价调整机制可根据交割日净资产、审计报告、应收账款回收率等指标调整最终价格，防范目标公司价值虚增。担保措施方面，可要求转让方提供第三方担保、履约保证金或股权质押，确保违约时受偿。此外，合同应明确税费承担方，房地产并购中土地增值税、企业所得税等税负较重，需约定由转让方或受让方承担，并设置税务补偿条款。争议解决条款建议选择仲裁（如中国国际经济贸易仲裁委员会），效率高于诉讼，并可约定适用法律。风险提示：合同条款不得违反强制性法律规定，如涉及规避土地增值税、非法转让划拨土地等，可能导致条款无效。因此，建议在专业律师指导下，结合当地监管政策与交易结构，细化条款内容，同时保留书面沟通记录，以备争议时举证。
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