Due to his expertise in real estate M&A, Mr. Yang was engaged by a PE fund management company based in Shanghai which specializes in investing in real estate projects to serve as its legal consultant and a member of its risk control committee. Mr. Yang provided comprehensive legal service for the company with regard to the setting up of real estate fund (LLP) and real-estate related investment.
In its real estate investments in Jiangxi, Shandong and Jiangsu, Mr. Yang and his team provided legal counseling, conducted legal due diligence and designed transaction structure for the client in its selection of projects. After the client decided to invest, Mr. Yang and his team draft or review all the relevant legal documents such as partnership agreement, partnership-joining agreement, project feasibility report, fund raising explanatory memorandum, legal opinion, investment agreement, cooperation agreement, brokerage agreement, loan agreement, collateral agreement, guarantee agreement or guarantee notice for the setting up of fund and each investment.
相关法律服务
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
房地产有限合伙基金设立需起草哪些法律文件？
①法律概念与规则解释：房地产有限合伙基金通常以有限合伙企业形式设立，由普通合伙人执行合伙事务并承担无限责任，有限合伙人以出资为限承担有限责任。基金设立阶段需要形成一套相互衔接的法律文件，明确合伙人的权利义务、出资安排、收益分配、管理决策、入伙退伙、争议解决等核心规则，以落实私募基金合规运作与风险隔离要求，并满足基金业自律管理与投资者保护原则。这些文件既包括基金内部治理文件，也包括募集与投资运作文件。n②案件事实与实务场景引用：在本文案例中，某上海私募基金管理公司聘请具有房地产并购专长的杨律师担任法律顾问及风控委员会成员。杨律师团队为该公司设立房地产有限合伙基金提供全面法律服务，并起草或审阅《合伙协议》《入伙协议》《项目可行性研究报告》《基金募集说明书》《法律意见书》等文件。其后在江西、山东和江苏的房地产投资中，又针对每个项目起草或审阅《投资协议》《合作协议》《经纪协议》《贷款协议》《抵押协议》《担保协议》或《担保通知》，形成从基金设立到项目投资的完整文件链条。n③实务指引与风险提示：实务中，应确保《合伙协议》与《入伙协议》关于出资违约、管理费、业绩报酬、关联交易、投资决策权限等条款前后一致，避免不同文件之间相互矛盾。同时，募集说明书与法律意见书应真实、准确、完整，不得存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。对担保协议、抵押协议等增信文件，应核实担保物权设立、登记与执行可行性，防范担保落空。基金合同还应明确投资者适当性、信息披露与退出机制，减少后续争议。
私募基金投资房地产项目如何开展法律尽职调查？
①法律概念与规则解释：法律尽职调查是私募基金投资房地产项目前的核心风控环节，指律师对目标项目、项目公司、交易对手及底层资产的法律状态进行系统性核查，识别权属瑕疵、权利负担、合同义务、诉讼查封、规划审批、税务及合规风险。其目的在于为投资决策提供事实与法律依据，帮助基金判断项目是否具备投资价值、交易是否合法可行，并设计相应风险缓释措施。尽职调查范围通常覆盖土地、在建工程、房屋、股权、债权及担保等多个维度。n②案件事实与实务场景引用：本案中，杨律师团队为上海某专注房地产投资的PE基金管理公司在江西、山东和江苏的房地产投资提供法律咨询，并开展法律尽职调查，同时设计交易结构以协助客户选择项目。客户决定投资后，团队才起草或审阅《项目可行性研究报告》《法律意见书》《投资协议》《贷款协议》《抵押协议》《担保协议》等文件。这说明尽职调查并非孤立环节，而是与项目筛选、交易结构设计、投资决策和文件起草紧密衔接，尽调结论直接影响是否投资以及采用何种增信与退出安排。n③实务指引与风险提示：开展房地产尽调时，应重点核查土地使用权取得方式、出让金缴纳、规划许可、施工许可、竣工验收、预售许可等证照是否齐全，查明抵押、查封、租赁、在建工程优先权等权利负担，并关注项目公司股权代持、出资不实、对外担保与民间借贷。对交易对手应核查其主体资格、履约能力与诚信记录。尽调中发现重大瑕疵的，应通过调整交易价格、分期付款、增加担保、设置对赌或回购条款等方式控制风险，并在投资协议中明确陈述保证与违约责任。
房地产基金投资交易结构设计应关注哪些要点？
①法律概念与规则解释：交易结构设计是私募基金投资房地产项目时，对投资方式、持股层级、资金路径、增信安排、退出机制及税务负担进行整体安排的法律与商业活动。常见结构包括股权直接投资、股加债、明股实债、有限合伙嵌套、资产收益权转让等。结构设计需兼顾基金投资范围、杠杆比例、关联交易、投资者保护以及退出可操作性，并确保资金流向与项目现金流相匹配。合法合规的交易结构能够降低投资风险，提高退出确定性，避免因结构缺陷导致基金无法主张权利。n②案件事实与实务场景引用：本案中，杨律师团队为某上海PE基金管理公司在江西、山东和江苏的房地产投资提供法律咨询、法律尽职调查并设计交易结构，协助其选择项目。客户决定投资后，团队起草或审阅《投资协议》《合作协议》《经纪协议》《贷款协议》《抵押协议》《担保协议》或《担保通知》等文件。可见交易结构设计贯穿项目筛选与投资落地，并最终体现为一系列合同与担保文件。团队还参与基金设立阶段，起草《合伙协议》《入伙协议》《基金募集说明书》等，形成基金层面与项目层面相衔接的结构安排。n③实务指引与风险提示：设计交易结构时，应明确投资款进入路径与用途，避免资金被挪用；对股加债结构，应关注股权与债权的先后顺序、利息约定和担保效力；对明股实债，应防范被认定为借贷或让与担保引发的效力争议。增信措施方面，抵押、质押应依法办理登记，保证应核实保证人资信与内部决议。退出条款应约定回购触发条件、股权转让限制、优先清算权及争议解决方式。此外，需关注关联交易定价公允性、信息披露充分性以及基金备案与合格投资者要求，防止因结构不合规导致投资无效或监管处罚。
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