使 用 说 明
一、本合同文本是根据《中华人民共和国合同法》等法律法规制定的示范文本，供当事人约定使用。
二、本合同适用于商业企业或者个体工商户（出租人）提供固定柜台（包括摊位、铺位、商位等）、相应设施以及物业服务，出租给其他商业企业或个体工商户（承租人）用于从事独立的商业经营，出租人收取租金和服务报酬的行为。
三、本合同租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
四、本合同相关条款中的空白处，供双方自行约定或者补充约定。
五、本合同由工商总局负责解释，并在全国范围内推行使用。
柜台租赁经营合同
合同编号：＿＿＿＿
出租人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
承租人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
根据《中华人民共和国合同法》等法律法规以及相关规章的规定，为明确合同双方的权利和义务，双方就租赁柜台进行经营的有关事宜协商一致，订立本合同：
第一条 租赁柜台的基本情况
出租人将以下柜台出租给承租人使用，承租人按约定从事经营活动。
地址 位置 （可附图） 柜台长、宽、高（米） 经营面积（平方米） 装修及配套设施 其他
第二条 租赁期限
从＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日出租人将柜台交付承租人使用，到＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日收回，租赁期共＿＿年零＿＿＿个月。
第三条 租金标准、租金总额、支付方式等
1.租金标准：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
2.租金总额：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
3.支付方式：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
4.支付期限：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
5.其 他：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第四条 租赁柜台的用途
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第五条 租赁柜台的交付
租赁柜台交付的时间、方式及验收：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第六条 租赁柜台的使用
承租人按照＿＿＿＿＿＿方法使用租赁柜台。
第七条 租赁柜台的维修
1.出租人应履行租赁柜台的维修义务。双方也可以约定在租赁期内，租赁柜台的维修按以下方式处理：
出租人的维修范围、时间及费用负担：＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
承租人的维修范围、时间及费用负担：＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
由于维修责任方未履行维修义务的，另一方可以自行维修，维修费用由维修责任方承担。
2.因维修租赁柜台影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期,对承租人造成损失的，赔偿损失。因承租人过错致使维修租赁柜台的除外。具体约定是：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第八条 租赁柜台的改善或增设他物
1.出租人（同意/不同意）允许承租人对租赁柜台进行改善或增设他物。改善或增设他物不得因此损害租赁柜台。承租人未经出租人同意，对租赁柜台进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。出租人同意改善或增设他物的，对费用、改善要求等内容进行约定。具体约定是：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
2.合同期满，对租赁柜台的改善或增设的他物的处理办法是：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第九条 租赁柜台的转租
出租人（同意/不同意）允许承租人转租租赁柜台。承租人未经同意转租的，出租人可以解除合同。
出租人同意转租的，转租期限应在本合同租赁期限之内。转租期间，本合同继续有效。第三人对租赁柜台造成损失的，承租人应承担赔偿损失的责任。
第十条 出租人的权利义务
1．出租人权利
（1）出租人有按照约定收取租金的权利；
（2）出租人有根据法律、法规的规定及经营发展需要，制定有关经营场所管理制度的权利；
（3）出租人有督促承租人诚信守法经营的权利；
（4）出租人有查验承租人的营业执照、税务登记证和各类经营许可证的权利；
（5）出租人有在日常检查或接受投诉举报中发现承租人有涉嫌违法问题的线索，及时报告或移交有关监管部门处置的权利；
（6）出租人有积极配合监管部门依法查处承租人违法违规经营行为的权利；
（7）消费者合法权益受到损害的，柜台租赁期满后，如消费者要求出租人赔偿，出租人先行赔偿后，有向承租人追偿的权利；
（8）其他权利：＿＿＿＿。
2．出租人义务
（1）出租人有按照约定交付租赁柜台给承租人使用的义务；
（2）出租人有依法领取营业执照，诚信守法经营的义务；
（3）出租人有在租赁期间保持租赁柜台符合约定的用途，以保障承租人正常经营的义务；
（4）出租人有不得随意改变经营场所用途和布局，不得无故干涉承租人正常经营的义务；
（5）其他义务：＿＿＿＿。
第十一条 承租人的权利义务
1．承租人权利
（1）承租人有按照约定使用出租人提供的柜台（摊位、铺位、商位等）和服务依法自主经营的权利；
（2）承租人有拒绝出租人不合理的要求的权利；
（3）承租人有在出租人将租赁柜台所有权转移给第三人时，在合同履约期内继续履行合同的权利；
（4）因不可归责于承租人的事由，致使租赁柜台部分或者全部毁损、灭失，承租人有权要求减少租金或者免予支付租金。因租赁柜台部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人有权解除合同；
本合同第一条中约定的租赁柜台及设立柜台的场所有危及承租人的安全或者健康的，承租人有权随时解除合同；
（5）承租人有权就租赁柜台存在的瑕疵请求出租人承担相应的责任；
（6）其他权利：＿＿＿＿。
2．承租人义务
（1）承租人有按照约定交纳租金的义务；
（2）承租人有在租赁柜台的显著位置悬挂营业执照、税务登记证以及其他许可证书的义务；
（3）承租人有诚信守法经营，自觉遵守出租人各项管理制度的义务；
（4）承租人有不得以出租人的名义从事经营活动的义务；
（5）承租人有执行进货查验，不销售假冒伪劣及国家明令禁止的商品、不作虚假宣传的义务；
（6）承租人有妥善保管和使用租赁柜台的义务；
（7）承租人有租赁期届满归还租赁柜台的义务；
（8）其他义务：＿＿＿＿。
第十二条 违约责任
1．出租人的违约责任
（1）出租人未按约定时间提供租赁柜台的，每逾期一日，按（年/月）租金的＿＿＿＿%向承租人支付违约金。经催告后在＿＿＿日内仍未提供租赁柜台的，承租人有权解除合同；
（2）出租人未按约定的面积、方位等提供租赁柜台的，按（年/月）租金的＿＿＿＿%向承租人支付违约金，经催告后在合理期限内仍未履行义务的，承租人有权解除合同；
（3）设立柜台的场所水电、消防、安全、卫生、供暖等设施不符合有关要求，经催告后在＿＿＿日内仍无改善的，致使承租人无法正常经营的，按（年/月）租金的＿＿＿＿%向承租人支付违约金，承租人有权解除合同；
（4）其他责任＿＿＿。
2．承租人的违约责任
（1）承租人未按约定交纳租金，每逾期一日，按（年/月）租金的＿＿＿%向出租人支付违约金。经催告后在＿＿＿日内仍未交纳的，出租人有权解除合同；
（2）承租人未按照约定的方法妥善保管和使用租赁柜台，致使租赁柜台受到损失的，承租人应承担赔偿损失的责任；
（3）租赁期届满，承租人未按约定归还租赁柜台的，每逾期一日，按（年/月）租金的＿＿＿＿%向出租人支付违约金；
（4）其他责任＿＿＿ 。
第十三条 合同争议的解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第＿＿＿种方式解决：
1、提交＿＿＿仲裁委员会仲裁：
2、依法向人民法院起诉。
第十四条 其他约定事项
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第十五条 合同生效
本合同自双方当事人签字或盖章后生效。本合同一式＿＿＿份，双方各执＿＿＿份，具有同等法律效力。
出 租 人（盖章）：＿＿＿ 承租人（盖章）：＿＿＿ 住 所：＿＿＿ 住 所：＿＿＿法定代表人（签字）：＿＿＿ 法定代表人（签字）：＿＿ 电 话：＿＿＿ 电 话：＿＿＿ 身份证号码：＿＿＿ 身份证号码：＿＿＿代 理 人：＿＿＿ 代 理 人：＿＿＿电 话：＿＿＿ 电 话：＿＿＿ 邮 编：＿＿＿ 邮 编：＿＿＿
签订时间： ＿＿＿ 签订地点：＿＿＿
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
柜台租赁期限可以超过二十年吗？
第一，法律概念与规则解释方面，柜台租赁经营合同属于租赁合同的一种，出租人将固定柜台、摊位、铺位、商位及相应设施和物业服务交给承租人用于独立商业经营，承租人支付租金和服务报酬。租赁期限是合同的核心条款，法律为租赁关系设置最长保护期限，即租赁期限不得超过二十年，超过二十年的部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订合同，但续订后约定的租赁期限自续订之日起也不得超过二十年。该规则的目的在于避免通过长期合同变相形成永久租赁，稳定交易预期，并保留双方到期后重新协商租金与经营安排的空间。第二，案件事实与实务场景引用方面，示范文本要求填写出租人交付柜台使用日期、收回日期以及租赁期共几年零几个月，并要求明确租金标准、租金总额、支付方式和支付期限。若当事人约定三十年期限，超过二十年的部分无效，二十年内的部分仍可继续履行；续订时从续订之日起重新计算二十年上限。文本还要求载明柜台地址、位置、长宽高、经营面积、装修及配套设施，并约定交付时间、方式和验收，说明期限与租赁标的、租金、交付义务相互关联，不能孤立约定。第三，实务指引与风险提示方面，双方应避免以长期租赁、自动续期、优先续租等安排规避二十年上限，续订合同宜单独签署并写明新的起止时间。出租人应关注期限与经营场所管理制度的衔接，承租人要评估装修、改善增设他物和转租期限是否落在剩余租赁期内。期限过长可能因超过部分无效导致租金投入和预期收益争议，期限过短又会影响经营稳定。宜把租金调整、维修影响经营时的减租或延期、期满归还和违约责任与期限条款一并设计，减少履行争议。
承租人转租或改善柜台需注意什么？
第一，法律概念与规则解释方面，转租是承租人将租赁柜台再出租给第三人使用，改善或增设他物是承租人对柜台进行装修、改造或增加附属设施。根据示范文本，承租人转租须经出租人同意，未经同意转租，出租人可以解除合同；出租人同意转租的，转租期限应在本合同租赁期限之内，转租期间原合同继续有效，第三人对租赁柜台造成损失的，承租人应承担赔偿损失责任。改善或增设他物同样需经出租人同意，且不得损害租赁柜台；未经同意，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二，案件事实与实务场景引用方面，示范文本在改善增设他物和转租条款中设置同意或不同意选项，并要求约定改善费用、改善要求以及合同期满后对改善或增设他物的处理办法。比如承租人给柜台加装隔断、灯箱或扩大经营面积，若未经同意，出租人可要求恢复原状或赔偿；若出租人同意，期满后是拆除、折价、无偿归出租人还是给予补偿，应提前写明。转租时，若原租赁期限只剩一年，转租不能签三年；第三人损坏柜台，出租人可向承租人追责，承租人再向第三人追偿。第三，实务指引与风险提示方面，承租人应在书面合同中取得出租人对转租或改善的明确同意，并载明范围、期限、费用、恢复原状和期满归属。出租人应审查次承租人的资质、经营范围和诚信记录，防止擅自转租、改变用途或损害柜台。未明确同意方式时，口头同意容易举证困难。转租期限超过剩余租期、改善物归属不明、恢复原状费用过高，都是常见争议点。宜设置保证金、违约金、恢复原状和损失赔偿计算方式，并在交付验收时通过照片、清单固定柜台状况，避免后续权责不清。
出租人与承租人的主要权利义务有哪些？
第一，法律概念与规则解释方面，出租人的权利义务围绕收取租金、管理经营场所、查验证照、配合监管和消费者权益保护展开；承租人的权利义务围绕自主经营、支付租金、亮照经营、诚信守法、妥善保管柜台和期满归还展开。示范文本将双方权利义务分项列举，并允许通过空白处补充约定。出租人有权按约定收取租金，制定有关经营场所管理制度，督促承租人诚信守法经营，查验营业执照、税务登记证和各类经营许可证，发现涉嫌违法线索及时报告或移交监管部门，并积极配合监管部门依法查处。第二，案件事实与实务场景引用方面，示范文本列明出租人应按约交付柜台，依法领取营业执照，诚信守法经营，在租赁期间保持柜台符合约定用途，不得随意改变经营场所用途和布局，不得无故干涉承租人正常经营；还规定消费者权益受到损害，柜台租赁期满后消费者要求出租人赔偿的，出租人先行赔偿后有权向承租人追偿。承租人有权按约使用柜台和服务并自主经营，有权拒绝不合理要求，在出租人转移柜台所有权时于合同履约期内继续履行，因不可归责事由致柜台部分或全部毁损灭失时可要求减租、免租甚至解除合同；其义务包括交纳租金，在显著位置悬挂营业执照、税务登记证及其他许可证书，遵守管理制度，不得以出租人名义经营，执行进货查验，不销售假冒伪劣及国家明令禁止的商品，不作虚假宣传，妥善保管使用柜台并按期归还。第三，实务指引与风险提示方面，双方应把管理制度、证照查验、消费者投诉处理、先行赔偿追偿、安全生产和消防责任写细。出租人不能以管理为名干涉承租人自主定价、进货和人员管理；承租人也不得以出租人名义签约收款，否则可能引发主体混淆和连带责任争议。对柜台瑕疵、维修影响经营、不可归责的毁损灭失，应约定通知、减租、延期和解除程序。宜在交付时制作验收清单，经营中保留证照公示、进货查验、投诉处理记录，期满按约归还并完成费用结算，以降低举证和赔偿风险。
以上内容仅供参考，不构成法律意见。如需专业法律服务，请联系杨春宝一级律师：chambers.yang@dentons.cn
