法律桥网友咨询：一外资公司（房地产）若想建立一个购物中心，进入商业零售行业，是否有什么限制性规定？
可否采取以下这一做法：由两个自然人注册一商业公司后，以商业公司名义运做购物中心，但出资由外资企业提供而且该二人实际受控于外资公司？
上海杨春宝律师解答：何必设计得这么复杂呢？直接由外商出资即可。
上海马建荣律师解答：同意杨律师的观点，可以由外商直接投资。但需准备相关材料并办理相应的审批手续，06年3月1日起符合下列条件的审批权限下放到地方省级商务部门审批：
（1）单一店铺面积不超过5000平方米，且店铺数量不超过3家，其外国投资者通过设立的外商投资商业企业在中国开设同类店铺总数不超过30家；
（2）单一店铺面积不超过3000平方米，且店铺数量不超过5家，其外国投资者通过设立的外商投资商业企业在中国开设同类店铺总数不超过50家；
（3）单一店铺面积不超过300平方米。
当然首先公司应具备一般资质，符合外商投资企业注册资本和投资总额的有关规定，且外商投资商业企业的经营期限一般不超过30年，在中西部地区设立外商投资商业企业经营期限一般不超过40年，并同时出具包括申请书，可行性研究报告，董事会决议，审计报告，开设地土地使用证或租赁协议，当地政府的说明文件等一系列相关申请文件办理审批事宜。
法律桥网友tzzyf解答：外商投资（不是外国公司）企业设立的有限公司是内资企业，其经营范围不受外商投资企业产业目录的调整。
再咨询：根据楼上两位的说法，是不是意味着：如果由外商投资建立购物中心则需要受到《外商投资商业领域管理办法》的限制，而由外资房地产公司投资建立则因为是中国法人而不会受到限制呢？
上海马建荣律师解答：对于5楼的看法，个人有些不同的意见。根据《关于外商投资企业境内投资的暂行规定》
第二条：本规定所称外商投资企业境内投资，是指在中国境内依法设立，采取有限责任公司形式的中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业以及外商投资股份有限公司，以本企业的名义，在中国境内投资设立企业或购买其他企业（以下简称“被投资公司”）投资者股权的行为。
第三条：外商投资企业境内投资，应遵守国家法律、法规。
外商投资企业境内投资比照执行《指导外商投资方向暂行规定》和《外商投资产业指导目录》的规定。外商投资企业不得在禁止外商投资的领域投资。
故其实外商投资企业再投资的，还是受到我国相关法律的调控，否则其就能轻易绕开法律对本土企业的保护。
再咨询：根据《外商投资产业指导目录》的一些条文：
鼓励外商投资产业目录
七、批发和零售贸易业
*1．一般商品的批发、零售、物流配送
限制外商投资产业目录
六、批发和零售贸易业
*1．商品交易、直销、邮购、网上销售、特许经营、委托经营、销售代理、商业管理等各类商业公司，以及粮、棉、植物油、食糖、药品、烟草、汽车、原油、农业生产资料的批发、零售、物流配送
象这个外资企业建立一个购物中心，究竟属于何种情况呢？鼓励、允许还是限制？
另，根据《外商投资商业领域管理办法》的定义，外国公司、企业和其它经济组织或者个人（以下简称“外国投资者”）在中国境内设立外商投资商业企业，从事经营活动，遵守本办法。
由原公司设立新公司似乎不适用上述管理办法，因为原外资企业不符合“外国投资者”的定义，但确实符合《关于外商投资企业境内投资的暂行规定》的情况。
上海马建荣律师再解答：一般商品是指单一的产品，而购物中心就属于限制类的。
外国投资者设立的公司再设立新公司在形式上确实不属于“外国投资者”设立的公司，故“外商投资企业境内投资”这一行为“比照”执行《指导外商投资方向暂行规定》和《外商投资产业指导目录》的规定。
法律的适用并不是单一条文的直接套用，而是一个系统的应用过程，需要综合运用多种基础法律知识，并分清各种不同的情况，所以有些当事人常常问我法律哪条哪条明明是这么规定的，为什么你要说我不对呢，但他不知道法律还有特别规定，法律对条文的适用还有前提条件。
法律桥网友Tzzyf解答：2005年12月31日前，外商投资企业投资设立公司如从事限制类业务，工商部门会要求提交外贸部门的批准文件。06年国家工商局发布的最新规范，已不需要提交此类文件，具体原因不明，但应和新公司法的发布及行政许可法有关。
再咨询：以下两种方案：
1、变更原外资公司的经营范围而直接建立购物中心；
2、投资建立一个商业企业同时开设店铺。
请问这两种方案是否都可行？哪一种更好一些？还有没有其他方法？
上海马建荣律师解答：回答这个问题颇有难度，牵涉到公司情况综合考虑及公司长远发展的问题，因为不清楚贵公司的具体情况很难做判断。可以回答的是，两种方案均需办理审批手续，第二种方案的审批手续更多些，所需的时间也更长些，当然第二种方案也有其自身有利的地方，很难三句两句说清楚。
,（本文作者：杨春宝律师，来自：公司投资律师，引用及转载应注明作者与出处。
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
外资公司设立购物中心属于鼓励、允许还是限制类？
根据《外商投资产业指导目录》，批发和零售贸易业中，一般商品的批发、零售、物流配送属于鼓励类，但商品交易、直销、邮购、网上销售、特许经营、委托经营、销售代理、商业管理等各类商业公司，以及粮、棉、植物油、食糖、药品、烟草、汽车、原油、农业生产资料的批发、零售、物流配送属于限制类。购物中心作为综合商业设施，通常涉及商品零售、租赁、餐饮等多种业态，并非单一商品经营，实践中被认定为限制类项目。这意味着外资公司设立购物中心需经过商务部门审批，且可能面临持股比例、经营年限等限制。具体而言，外国投资者需通过设立外商投资商业企业的方式开展经营，并符合《外商投资商业领域管理办法》中关于店铺面积、数量及开设同类店铺总数等条件。若不符合条件，则可能无法获得批准。因此，外资公司在投资前应进行详细的产业政策合规审查，确认项目属于允许或限制类，并评估审批可行性。
外资公司能否通过境内再投资方式规避监管？
不能。根据《关于外商投资企业境内投资的暂行规定》，外商投资企业以本企业名义在中国境内投资设立企业或购买其他企业股权的行为，属于外商投资企业境内投资，该行为必须遵守国家法律、法规，并比照执行《指导外商投资方向暂行规定》和《外商投资产业指导目录》的规定。也就是说，即使由外资公司（中国法人）作为出资人，再设立一家内资商业公司来运营购物中心，该再投资行为仍受外商投资产业政策的约束。如果购物中心属于限制类项目，则再投资设立的公司同样需要履行相应审批手续，工商部门在登记时也可能要求提交商务部门的批准文件（尽管实务中因新公司法及行政许可法实施，部分地区有所简化，但并未从根本上豁免审批义务）。因此，试图通过两个自然人代持股权或控制关系来规避监管，属于典型的“规避法律”行为，不仅可能被认定为无效，还可能面临行政处罚、合同无效、股权归属纠纷等法律风险。建议外资公司直接以自身名义申请设立外商投资商业企业，或按照正常审批程序开展境内再投资，切勿采取违规代持结构。
设立购物中心的审批条件和操作流程是什么？
外资公司设立购物中心（属于外商投资商业企业）需满足以下条件：首先，公司应具备一般资质，符合外商投资企业注册资本与投资总额的比例规定，且经营期限一般不超过30年（中西部地区不超过40年）。其次，在店铺规模方面，若单一店铺面积不超过5000平方米且店铺数量不超过3家，且外国投资者通过其设立的外商投资商业企业在中国开设同类店铺总数不超过30家；或者单一店铺面积不超过3000平方米且店铺数量不超过5家，同类店铺总数不超过50家；或者单一店铺面积不超过300平方米，则审批权限可下放至省级商务部门。符合上述条件之一的，可向省级商务部门申请，需提交申请书、可行性研究报告、董事会决议、审计报告、开设地土地使用证或租赁协议、当地政府说明文件等材料。审批通过后，还需办理工商登记、税务登记等手续。若不符合上述小型店铺条件，则需报商务部审批，流程更为严格。操作中建议聘请专业律师进行尽职调查，确保项目合规。同时，注意区分变更原有外资公司经营范围与新设商业企业两种路径，前者审批相对简单，但可能影响公司原有业务；后者审批环节更多，但可隔离风险、便于独立运营，需结合公司战略选择。
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