杨春宝律师接受北京《地产新闻》杂志采访

存量房拍卖存在哪些主要法律障碍？

烂尾楼拍卖的法律风险主要集中在产权状态、在建工程优先权、购房人权益保护和行政审批延续等维度。产权状态方面，烂尾楼通常长期停工，可能出现土地闲置被收回、规划许可失效或超期建设等问题，导致拍卖后无法直接复工续建。在建工程优先权是另一大争议焦点，施工承包人的工程价款优先受偿权优先于抵押权，但司法实践中关于优先受偿权的行使期限、范围以及是否经判决确认存在不同理解，买受人拍得后可能面临被施工方追索工程款或主张权利优先的被动局面。此外，若烂尾楼已部分销售，购房人往往已支付首付款或全款，拍卖所得款项分配顺序和处理方式极易引发群体性纠纷，法院或管理人须依法妥善安排，否则影响交付与办证。行政审批方面，原建设单位可能因欠缴规费、未通过验收等导致相关证照失效，买受人需申请重新核发或许可，存在不确定性。实务操作中，买受人应在参拍前调取完整的项目档案、涉诉信息及债权申报材料，评估续建成本和周期，必要时借助法律意见书明确风险边界。同时，建议优先选择通过司法拍卖或破产程序处置的烂尾楼，因为此类程序通常能够涤除部分权利负担，但依然要关注拍卖公告中的瑕疵提示与特别说明，避免因信息不对称而遭受损失。总体而言，烂尾楼拍卖属于高风险高收益投资，必须进行精细化法律尽调并预留充足的资金和合规应对空间。