江山大厦位于徐家汇肇嘉浜路天钥桥路，原由某房地产开发公司开发建设，在项目建设过程中，该项目形成了复杂的债权债务关系和权属关系以及权利限制。某著名地产公司有意受让该大厦房地产权益，站长为此设计了并购方案，并提供了相关法律建议。
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
在建工程转让前需做哪些法律尽职调查？
在建工程转让前的法律尽职调查是防控风险的核心环节，需全面梳理目标项目的权属状态、开发手续、债权债务及权利限制。首先，核实国有建设用地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等证照的真实性与完整性，确认项目是否已取得合法预售许可或销售备案。其次，调查项目是否存在抵押、查封、冻结等权利限制，尤其要核查土地及在建工程是否已设定抵押权，抵押权人是否同意转让，以及是否需提前清偿债务或办理抵押变更登记。再次，梳理项目公司的债权债务关系，包括工程款、材料款、税费、融资合同、担保责任等，评估隐性债务风险，必要时要求转让方提供债务清单或承诺函。还需审查已签订的设计、施工、监理、供货等合同履行情况，判断合同权利义务能否顺利承继或变更。此外，应关注项目是否存在未披露的诉讼、仲裁或行政处罚，以及预售合同或认购协议中买受人的权益保障问题。通过实地勘查、档案调取、访谈及交叉验证，形成书面尽职调查报告，为交易架构设计提供依据。实务中，建议在转让协议中设置陈述保证条款与赔偿机制，以应对尽职调查未覆盖的风险。
如何处理在建工程转让中的复杂债权债务？
在建工程转让中的债权债务处理是交易成败的关键，需根据债务性质与关联方关系设计差异化方案。对于有担保的债务，特别是银行抵押贷款，通常需在转让前取得抵押权人书面同意，或通过清偿、替换担保物、债务转移等方式解除抵押，否则无法办理过户登记。对于工程款债务，应与总包、分包及材料供应商协商，明确欠付金额、支付主体及支付计划，避免施工方行使工程款优先受偿权导致项目权利受损。对于税费债务，包括土地增值税、契税、企业所得税等，应在交易定价中充分预留资金，或约定由转让方承担并向受让方提供完税证明。对于股权代持、借贷嵌套等隐性债务，需通过审计、债权申报及公告程序加以甄别。实务中可采取两种基本模式：一是资产转让模式，即直接转让在建工程所有权，受让方不继承转让方历史债务，但需完成债务清理与权利负担解除；二是股权转让模式，即受让方通过收购项目公司股权间接控制资产，此模式虽可避免资产过户税费，但需承担项目公司全部既有债务，须通过详细尽调与协议条款控制风险。还可设立特殊目的公司（SPV）实现风险隔离，将优质资产注入新设主体再转让股权。此外，对于无法一次性清偿的大额债务，可协商债务重组、展期或由受让方代偿后从交易对价中抵扣。最终应通过转让协议明确债务承继范围、交割条件及或然债务分担机制，并在付款节点中设置保证金或留存尾款，以约束转让方履行清偿义务。
在建工程转让中常见哪些法律争议及防范措施？
在建工程转让实务中常见争议集中于权利限制未解除、瑕疵披露不完整、合同效力受质疑及第三人主张权利等方面。权利限制纠纷通常表现为转让方隐瞒抵押或司法查封，受让方支付对价后无法办理过户，此时受让方可依据合同解除权主张返还已付款项并索赔，但若抵押权人优先受偿，受让方可能面临权利落空。瑕疵披露不完整主要指项目存在未告知的违章建筑、超规划面积、质量隐患或施工安全责任，导致后续开发受阻或产生额外修复成本。合同效力争议可能出现于转让方未取得合法土地使用权或未完成开发投资达法定比例，违反房地产法强制性规定，致使转让合同被认定无效，因此受让方须严格核查投资额及开发进度。第三人主张权利包括施工方行使工程价款优先受偿权、买受人主张已售房屋交付权、合作方主张项目收益分配权等，均会对抗受让方权益。防范措施须多管齐下：转让协议应详细列明资产范围、权利负担清单、陈述保证条款、违约责任及争议解决机制；设置分阶段付款与交割条件，将权属变更作为尾款支付前提；要求转让方提供第三方担保或履约保证金；对工程款和税费等敏感债务，直接向债权人核实并取得书面弃权或清偿证明。同时，交易前向不动产登记机构、住建部门查询项目档案，并发布债权申报公告以发现隐性问题。一旦发生争议，应及时采取保全措施并依据合同约定通过诉讼或仲裁解决，避免损失扩大。专业律师的全程参与和审慎的合同设计能显著降低争议发生概率。
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