问：
云海公司（乙方）于1999年8月15日与市人印厂（甲方）签订海天娱乐有限公司（法定代表人为乙方经理）联营合同，甲方以房屋320平方米入股，乙方以对该房屋的装修及音响、空调等设备和流动资金入股，因娱乐场所经营的特殊性，双方协商，甲方不参与经营，乙方每年向甲方支付8万元利润，甲方由于自身经营情况恶化，于2001年1月18日，将其所有资产（其中含投入娱乐公司的房产）包括债权债务与建新房地产开发公司（丙方）以3600万元进行资产置换，并注明由丙方取得了娱乐公司原甲方的股份（未通知乙方）。在2001年8月15日，经丙方建议由甲乙双方签订解除联营合同，由丙方与乙方签订联营合同。但在甲乙方签订解除联营合同后，丙方却只愿与乙方签订房屋租赁合同，对此，乙方认为不妥，因此造成纠纷。2001年10月15日，丙方以乙方不履行租赁义务为由将乙方告上法庭。乙方认为：甲方投入的房产已属娱乐公司资产，甲方只持有股权而无权单方面处理娱乐公司资产：2001年8月15日甲乙方签订解除联营合同时，乙方并不知道甲方已失去娱乐公司的股东地位（甲方股权已随资产置换转移给丙方），其签订的解除联营合同无效，娱乐公司的股东应为乙方和丙方，联营关系依然存在。
丙方和乙方的联营关系是否存在？如要解除联营合同，丙方是否应赔偿乙方损失。
答：
根据法律规定，联营有法人型联营和合伙型联营两种。《民法通则》第五十一条规定：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，组成新的经济实体，独立承担民事责任、具备法人条件的，经主管机关核准登记，取得法人资格。”《民法通则》第五十二条规定：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。”
从您的描述来看，根据甲乙之间的约定，似乎应属合伙型联营。但究竟属于何种联营还得看是否经工商登记以及联营合同是如何约定的。若属合伙型联营，根据合伙的基本精神，并不存在股权转让的问题，也就是说丙方无法替代甲方，不能继承甲方的权利义务。你们的合伙联营关系在甲方出让其资产时即已终止。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第五条的规定：“不符合法律规定或合同约定的条件而中途退出联营的，退出方应当赔偿由此给联营体造成的实际经济损失。”故乙方的损失应当向甲方主张。如果是法人型联营，则甲方无权转让房产，也无权擅自转让其在娱乐公司的股权，丙方不能对乙方主张任何权利。
从另一角度看，如果该联营体未经工商登记，则该合同可以理解为名为联营，实为租赁，也就是丙方的主张。根据《合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，在甲方擅自出售房屋后，乙方只有主张租赁的权利，而没有要求联营的权利。然而，丙方显然已经采取了有效的措施，剥夺了乙方的租赁权，因为甲乙两方已经解除了联营合同（租赁合同）。（选自《创业法律108问》，作者：杨春宝高级律师，电话：13901826830）
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
联营合同解除后丙方是否应赔偿损失？
一、法律概念与规则解释：联营合同解除后的赔偿责任，取决于联营的法律形态。若属合伙型联营，联营各方共同经营、共负盈亏，联营成员基于人身信赖关系形成合作，因此联营关系不具有可转让性，第三人无法通过资产置换直接继受联营成员资格。中途退出联营的当事人，如果不符合法律规定或合同约定的退出条件，应当对联营体因此遭受的实际经济损失承担赔偿责任。若属法人型联营，联营体具有独立法人资格，联营各方的权利体现为股权，股东不得擅自处分联营体资产，未经法定程序转让股权的行为不产生对抗联营体的效力。二、案件事实与实务场景引用：本文中，甲方市人印厂将包含联营房产在内的全部资产与丙方进行置换，并注明由丙方取得甲方在娱乐公司的股份，但该事项未通知乙方。随后甲乙双方签订解除联营合同，丙方却只愿与乙方签订房屋租赁合同，并因乙方拒绝履行租赁义务而起诉。若该联营属于合伙型联营，丙方无法取得联营资格，甲方在出让资产时即已退出联营，乙方的损失应当向甲方主张，丙方不构成联营主体，自然不存在解除联营合同后的赔偿责任。若该联营属于法人型联营，甲方擅自转让房产及股权的行为无效，丙方无权对乙方主张任何权利。三、实务指引与风险提示：联营双方在签订合同时应明确联营类型并依法办理工商登记，以取得法人资格或明确合伙地位。在联营存续期间，任何一方转让资产或股权前，必须履行通知及协商义务，避免因暗箱操作引发纠纷。联营体应健全资产台账，建立资产处分审批程序，防止个别成员擅自处置联营财产。若已发生类似纠纷，应首先确定联营性质，再根据形态选择向退出方索赔或主张股权转让无效，同时注意收集出资凭证、合同文本及登记文件等关键证据。
名为联营实为租赁时乙方有哪些权利？
一、法律概念与规则解释：名为联营实为租赁，指联营合同约定的内容不符合联营共担风险、共享收益的本质特征，而是表现为一方提供场地或资产供另一方使用并收取固定费用，双方之间没有盈亏共担的合作关系。此类合同在法律上按租赁关系处理，适用租赁合同的一般规则。租赁关系存续期间，租赁物所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力，即买卖不破租赁原则。承租人依据租赁合同享有的占有、使用权益，不因出租人变更而丧失。二、案件事实与实务场景引用：本文中，云海公司与市人印厂约定，甲方以320平方米房屋入股，乙方以装修设备及流动资金入股，但甲方不参与经营，乙方每年向甲方支付8万元利润。该约定表明甲方不承担经营风险而只收取固定回报，符合名为联营实为租赁的典型特征。如果联营体未经工商登记，丙方主张双方为租赁关系具有事实基础。在甲方将所有资产置换给丙方后，按照买卖不破租赁原则，乙方本可继续租用该房屋，但甲乙双方随后签订了解除联营合同，实质上解除了原有租赁关系，丙方借此规避了乙方的租赁权保护，导致乙方丧失继续占有使用房屋的合法依据。三、实务指引与风险提示：联营方若发现对方收取固定利润而不承担亏损，应及时审视合同性质，避免被认定为租赁关系而丧失联营成员权益。对于名为联营实为租赁的情况，承租方应妥善保留装修投入凭证、设备清单以及租金支付记录，以便主张权利。在出租人转让租赁物时，承租人应主动向新所有人主张继续履行租赁合同，切勿随意签署解除协议。若出租方意图以资产置换方式变相清退承租人，承租人可依据租赁合同相对性及买卖不破租赁原则提出抗辩，必要时要求出租方承担擅自解除合同造成的装修损失及经营损失。
联营体未经工商登记会产生哪些法律后果？
一、法律概念与规则解释：联营体依法需要办理工商登记，以取得法人资格或明确合伙经营的法律地位。未办理工商登记的联营，不能取得法人型联营的主体资格，在法律上难以被认定为独立企业法人，因此联营各方的权利义务需要依据合同约定和合伙规则来判断。如果联营合同约定一方不参与经营、不承担风险且按期收取固定利润，则该合同不符合联营共担风险的本质，司法实践中往往将其认定为租赁或借贷关系，而非真正的联营关系。未经登记的联营体在日常签约、资产归属、对外责任等方面均存在重大法律障碍。二、案件事实与实务场景引用：本文中，云海公司与市人印厂签订联营合同后，是否办理工商登记并未明确，但文中提到娱乐场所经营的特殊性，双方协商甲方不参与经营，乙方每年向甲方支付8万元利润。这种安排明显偏离了联营的盈亏共享机制。如果该联营体未经工商登记，丙方主张双方实为租赁关系便是基于这一事实。由于联营体不具有法人资格，投入的房产在法律上不能当然转变为联营体的独立资产，甲方作为登记权利人仍有权处分其房产，只是该处分行为要受到租赁关系的约束。在甲乙双方签订解除联营合同后，乙方原本可依据租赁关系享有的继续使用权被解除协议切断，从而陷入被动。三、实务指引与风险提示：联营双方应当重视工商登记的法律意义，凡打算设立法人型联营的，必须向登记机关申请法人登记；合伙型联营也建议以登记或公证方式固化合作协议。合同条款应避免出现固定利润、保底收益等与联营本质冲突的约定，否则将承担被认定为租赁关系的风险。联营体的资产应当在合同或登记文件中明确归属，防止一方以所有权人身份擅自转让资产。若联营体未登记且已发生纠纷，应优先审查合同条款中关于经营风险、利润分配、参与管理的约定，并据此判断真实法律关系。在诉讼中，当事人可以请求法院结合履行行为认定合同性质，而不应仅凭联营之名主张权利。
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