法律桥网友20060619咨询：一九九七年温县棉织厂以集资建房的形式，按每间31500元的价格出售了棉织厂门面房，当初协议签定：按年息8.4%计息，三年结息一次，使用期六年，使用期满后棉织厂还本付息，购房者按要求把房屋交回棉织厂。2003年使用期满后，棉织厂未支付本息，也未要求收回房屋，自动放弃了自己的权利，房屋已归购房人。
棉织厂在2004年9月宣告破产。2005年12月棉织厂破产组在没有任何通知的情况下，私自将门面房以每间6万元的价格拍卖（现以8万多出售）。拍卖后才通知原购房户领取本金交回房屋，不配合的将申请法院强制收房。
破产组私自将房屋拍卖转让的行为已经是不合理了，强制收房的行为更是荒唐。法院不但不纠正，反而直接下裁定，让购房户三日内将房交给破产组，破产组在收到房屋后三日内将本金退还购房者。咨询律师，律师看了后说：法院已经不论理了，你们官司打不赢了。
因为购买这些门面房的都是普通百姓，为了不惹这些法院政府部门的人，为了少一点麻烦，就这样又气愤，又伤心的购房者，把属于自己的房子交给了破产组。这些人敢怒还不敢言。
做普通老百姓就这样受执法部门的气吗？难道法院下的裁定，都没有监督部门吗？他想下什么裁定就下什么裁定吗？
广州辛巴哥哥律师解答：根据提问中提供的材料“2003年使用期满后，棉织厂未支付本息，也未要求收回房屋，自动放弃了自己的权利，房屋已归购房人。”这里涉及到的问题：当初是否有合同或其他文件有如此约定？另外，“房屋已归购房人”是否有办理相关过户手续？目前的房产证写的是谁的名字？
如果并无文件规定棉织厂未支付本息则房屋归购房人，且如果上述房子没有办理过户手续，此时上述房屋仍属棉织厂所有，那么破产组有权拍卖。这样的话，“拍卖后才通知原购房户领取本金交回房屋”，这个做法就不一定属于违法行为了。因为，购房人对于棉织厂所拥有的是债权，即“三年结息一次，使用期六年，使用期满后棉织厂还本付息”的债权，而非对房子的所有权。
如上所述，“法院不但不纠正，反而直接下裁定，让购房户三日内将房交给破产组，破产组在收到房屋后三日内将本金退还购房者。”这个做法也不一定是不妥当的。
因此，本案应当首先弄清楚是否有规定，才能确定法院、破产组的做法是否存在违法之处。另外，若最终可以认定上述法院、破产组的做法存在的违法问题，解决办法是可以向上一级法院申诉，要求上级法院出面纠正本案的不合法之处。
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
破产清算组能否擅自拍卖职工集资房？
破产清算组能否拍卖职工集资房，核心取决于集资房的所有权归属以及购房人与企业之间的法律关系性质。根据法律规定，企业进入破产程序后，破产清算组负责管理和处分破产财产，其权力范围限于属于破产企业的财产。如果职工集资房在购买时未办理产权过户登记，且集资协议中没有明确约定“企业未按期还本付息则房屋归购房人所有”的条款，那么从物权角度看，房屋仍登记在企业名下，属于企业财产，破产清算组将其作为破产财产进行拍卖，原则上具有法律依据。此时，购房人支付集资款后享有的并非房屋所有权，而是对企业的债权，即要求企业返还本金并支付利息的权利。在破产程序中，该债权应通过债权申报参与破产财产分配，而不能直接对抗清算组的拍卖行为。反之，如果协议明确约定企业违约即丧失房屋权利，或者购房人已依法取得房屋所有权证书，则房屋不属于破产财产，清算组无权擅自拍卖。因此，判断清算组行为是否合法，必须首先审查集资协议的具体内容以及房屋权属登记状况，不能简单认定拍卖行为必然违法。购房人若认为清算组超越权限，应收集证据并及时向法院或破产管理人提出异议。
购房人在破产程序中享有哪些权利？
在破产程序中，购房人的权利性质取决于其与破产企业之间的合同约定及物权变动状况。如果集资房所有权已经转移至购房人名下，购房人作为所有权人可以对房屋行使取回权，即要求破产清算组返还房屋，该房屋不应被列入破产财产。但如果房屋未过户，且合同约定企业到期返还本息，则购房人仅享有普通债权，应当依据破产程序向管理人申报债权。根据破产法确立的公平清偿原则，普通债权通常按照法定顺序在破产财产中按比例分配，购房人无权要求优先受偿，更无权阻却清算组对破产财产的处置。实务操作中，购房人应当在法院公告的债权申报期限内及时申报债权，明确记载债权金额、性质及发生依据，并提交集资协议、付款凭证等证据。若管理人确认债权有误，购房人可依法申请复核或提起债权确认诉讼。此外，购房人应关注破产财产的变价方案与分配方案，若认为方案损害其权益，可在债权人会议上提出异议或请求法院裁定撤销。需要注意的是，如果清算组或管理人在处置财产时存在恶意串通、明显低价转让等损害债权人利益的行为，购房人有权主张赔偿。总之，购房人应积极行使程序权利，而非在事后被动接受不利结果。
法院裁定强制交房后如何寻求救济？
法院在破产程序中作出强制交房裁定后，购房人若认为该裁定侵害其合法权益，应当及时采取法律救济措施。首先需要明确，破产程序中的裁定通常具有法律效力，当事人不能直接拒绝执行，但可以依据法定途径申请救济。最主要的救济方式是向作出裁定的法院的上一级法院提出申诉或申请复议，请求上级法院审查原裁定的合法性。上级法院经审查认为原裁定确有错误的，可以依法撤销或变更。此外，购房人还可以向作出裁定法院的院长或其所在审判委员会反映情况，请求启动内部监督程序。如果裁定已进入执行阶段，购房人可依据执行程序中的异议规则，向执行法院提出执行异议，主张拍卖行为或交房裁定违法。对于破产清算组未经通知即拍卖房屋、未保障购房人知情权等程序瑕疵，购房人应着重收集证据，包括原集资协议、付款收据、房屋使用证明、拍卖公告、法院裁定书等，形成完整的证据链。实务操作中，建议购房人联合其他同类权益人共同行动，并聘请专业律师撰写申诉材料，明确指出原裁定在事实认定或法律适用上的错误。若上级法院维持原裁定，而购房人认为裁定违反法律基本原则，还可以通过检察机关进行法律监督。需要强调的是，法律救济具有时效性，购房人应在法定期间内行使权利，避免因拖延导致权利无法挽回。
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