近日，《21世纪经济报道》记者就外商投资房地产新规采访杨春宝律师。杨律师从法律角度介绍了这部新规定与原先规定之间的关系以及在实务操作中它们之间可能存在的冲突，分析了新规定对外商投资房地产可能产生的影响。
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
外商投资房地产新规与旧规并存时如何适用？
在外商投资房地产领域，新规出台后往往面临与原规定并行或部分替代的关系。从法律适用原则来看，通常新规对施行后的行为具有约束力，而原规定中未被废止或修改的内容仍可能继续有效。实务中需要区分投资行为发生时间与项目审批节点，确定应适用新规还是旧规。如果新规调整了准入条件或审批权限，尚未完成审批的项目可能需要按新规重新评估；已获批的存量项目则可能基于法不溯及既往的原则继续适用原规定，但若涉及后续变更或延期，则可能触发新规要求。新旧规则冲突时，应结合效力层级、施行时间及特别条款进行分析，必要时向主管部门请示。企业应避免简单套用旧规操作，建议建立规则变更跟踪机制，在投资协议中预留合规调整空间，以防因规则衔接不清导致交易受阻或行政处罚。
新规对外商投资房地产实务操作有哪些具体影响？
新规对外商投资房地产实务操作的影响主要体现在四个方面。第一，准入标准变化，可能提高或降低境外投资者持股比例、投资总额、项目类型等限制，导致企业需调整股权架构或投资规模。第二，审批与备案流程调整，新规可能改变核准机关、备案时限或申报材料要求，增加或简化程序负担，企业需重梳内部决策流程并预留更充分的时间。第三，资金跨境流动约束变化，涉及外商投资企业的资本金结汇、利润汇出、境外融资等环节，如果新规强化真实性审核，企业应完善资金用途证明文件，避免合规瑕疵。第四，存量项目合规风险，对于已落地项目，若新规附加新的经营条件或禁止性要求，企业需评估是否构成实质性变化，并考虑是否申请过渡期安排。杨律师提示，外商投资企业应开展专项合规审查，识别新规与原有合同、章程及政府批复中的不一致条款，及时修订文件，与主管机关保持沟通，降低项目执行中的不确定性风险。
外商投资房地产企业如何防范新旧规定衔接中的法律风险？
防范新旧规定衔接中的法律风险，企业应从事前、事中、事后三个层面构建应对机制。事前，企业应系统梳理新规与原规定之间的差异，尤其关注适用范围、核准权限、负面清单管理方式以及过渡性条款。对于处于前期筹划阶段的项目，应暂缓签署具有约束力的投资文件，待规则明确后再推进，或者在协议中设置以取得合规审批为先决条件的条款。事中，企业应积极与商务、市场监管、外汇管理等部门开展预沟通，就疑难问题取得书面确认或会议纪要，避免事后争议。对于在建或已运营项目，应重点评估新规是否影响项目公司属性、土地用途、销售条件及境外融资安排，必要时调整法律架构或申请例外豁免。事后，若因新旧规定冲突产生争议，企业应保留完整交易记录、申报回执及官方答复证据，依法申请行政复议或提起行政诉讼。杨律师强调，法律风险防范的核心在于动态合规，企业应持续追踪规则更新，并将合规审查嵌入投资决策全流程，而非仅依赖事后的补救措施。
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