《每日经济新闻》记者就《物权法》（草案）对居民房屋买卖和物业管理的影响采访站长。
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
物权法草案对房屋买卖有哪些核心影响？
物权法草案对房屋买卖的核心影响主要体现在物权变动规则和登记效力方面。依据法律原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。这意味着购房人签订买卖合同后，即使已支付全款并实际占有房屋，若未办理过户登记，在法律上仍未取得所有权，存在被出卖人再次出售或设定抵押的风险。实务操作中，购房人应优先选择资金监管方式，并在合同中明确约定过户时间及违约条款，同时及时查询不动产登记簿以核实房屋权利状态。对于预售商品房，应关注预告登记制度，通过预告登记来保全未来物权，防止开发商一房二卖。此外，草案强调登记机构的审查义务和赔偿责任，若因登记错误导致交易损失，权利人可依法请求赔偿。常见争议焦点包括：未登记但已交付的房屋能否对抗强制执行、夫妻共有房屋单方出售的效力认定、以及借名买房中实际权利人与登记权利人的纠纷。风险提示：切勿依赖交付或付款事实替代登记，务必以登记簿记载为准；同时警惕税费负担、限购政策等因素导致过户延迟，必要时可申请异议登记或更正登记以维护自身权益。
业主对小区共有部分享有哪些权利？
依据物权法草案确立的建筑物区分所有权制度，业主对专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。共有部分通常包括建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外）、占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位、电梯、楼梯、大堂、消防设施、公共照明、围墙、物业管理用房等。业主的共有权利具体体现为使用、收益和处分参与权，例如利用共有部分进行广告投放、停车收费等产生的收益，在扣除合理成本后应归属于全体业主，业主有权要求公示和分配。共同管理权则包括对共有部分的使用、维修、改造等事项的表决权。实务操作中，业主应通过业主大会或业主委员会行使权利，重大事项需按法定比例决议通过。风险提示：开发商或物业公司常将共有车位、架空层、公共配套等擅自出售或出租，业主应核查规划图纸和初始登记资料，及时主张共有权。常见争议焦点包括：人防工程车位的权属、一楼庭院或屋顶花园是否专有、共有部分收益的分配比例等。实践中，法院裁判通常结合规划文件、购房合同约定及实际利用情况综合认定。业主应注意保存证据，若共有权利受侵害，可依据物权保护规则请求排除妨害、恢复原状或赔偿损失。同时，业主行使权利不得损害其他业主的合法权益和社会公共利益，例如不得侵占消防通道或随意改造承重结构。
物业管理中如何适用物权法草案的新规则？
物权法草案对物业管理的影响涉及业主与物业服务企业的权利义务关系，核心是确立业主大会和业主委员会作为业主自治组织的法律地位，并规范物业服务合同的订立与履行。根据草案精神，选聘和解聘物业服务企业、制定和修改管理规约、筹集和使用维修资金等事项，应当由业主共同决定，且需满足法定比例的同意条件。物业服务企业的职责来源于合同约定，其仅能在合同授权范围内管理公共区域和提供公共服务，不得擅自处分业主共有财产或超越权限实施管理。实务操作中，业主与物业公司应签订明确的书面服务合同，载明服务内容、标准、收费依据、违约责任等；物业公司应当定期公布服务收支账目，接受业主监督。风险提示：部分物业公司利用信息不对称侵占公共收益（如电梯广告费、地面停车费），或强制业主接受指定服务，业主可通过诉讼请求返还收益并解除合同。常见争议焦点包括：物业服务合同无效或终止后物业公司是否应撤场、业主以未入住为由拒交物业费是否成立（通常不成立，因物业服务具有公共性）、以及物业公司因管理不善导致业主财产损失时的赔偿责任。依据法律原则，物业公司未履行安保义务造成业主人身或财产损害的，应承担相应责任。此外，草案强化了对业主合法权益的保护，若管理规约或业主大会决议侵犯个别业主合法权益，受侵害的业主可以请求撤销。整体而言，物业管理应体现业主自治与专业服务相结合，双方均需遵守诚信原则，共同维护社区秩序。
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